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Par David Heacock
Les prix des logements aux États‑Unis ont connu une forte hausse au cours de la dernière année et continuent d’augmenter. Des conditions économiques inhabituelles, une forte demande et un inventaire historiquement bas ont rendu le marché résidentiel très compétitif et fait grimper les prix. Selon des données du Department of Housing and Urban Development, le prix de vente moyen du prix d’une maison aux États‑Unis a augmenté de près de 16 % entre le deuxième trimestre 2020 et le deuxième trimestre 2021 — l’une des plus fortes hausses annuelles jamais enregistrées.
La forte appréciation de la valeur des maisons a attiré davantage l’attention sur la question de l’abordabilité du logement. De nombreux acheteurs potentiels se retrouvent exclus du marché dans plusieurs endroits, et la hausse des prix touche aussi le marché locatif. Et bien que les promoteurs voient une occasion d’accroître l’offre de logements, des ruptures dans la chaîne d’approvisionnement et des pénuries de main‑d’œuvre ont rendu cela difficile de construire rapidement.
L’abordabilité du logement importe parce que le logement constitue de loin la dépense principale. À mesure que les coûts du logement augmentent, les familles disposent de moins de moyens pour d’autres dépenses qui peuvent aussi être des nécessités. Le gouvernement des États‑Unis définit abordabilité du logement selon le pourcentage du revenu consacré au logement, en fixant le seuil d’abordabilité à 30 % pour les besoins des programmes fédéraux de logement. Mais pour la plupart des personnes, la norme de 30 % est une règle empirique : certains ménages qui dépensent une part plus faible peuvent quand même être contraints financièrement s’ils ont d’autres dépenses régulières importantes, comme des paiements de dette.
La bonne nouvelle, c’est que la majorité (58,3 %) des ménages propriétaires dépensent actuellement moins de 20 % de leur revenu pour le logement, selon le Bureau du recensement des États‑Unis. Toutefois, cela laisse plus de 40 % des propriétaires qui dépensent davantage, et plus d’un propriétaire sur cinq dépense 30 % ou plus.
Mais un autre défi lié à l’abordabilité du logement est que la gravité du problème varie beaucoup selon l’endroit. Les lieux ayant des prix de logement plus élevés, des niveaux de revenu typiques plus bas, ou les deux, peuvent compter davantage de résidents aux prises avec l’abordabilité. Les États et les collectivités peuvent aussi varier quant aux lois ou règlements qu’ils ont en place et qui influent sur la facilité d’ajouter de l’offre de logements.
En raison de ces facteurs, les propriétaires des États des côtes Est et Ouest ont tendance à consacrer la part la plus importante de leur revenu au logement. L’État en tête est la Californie, où les coûts mensuels moyens liés au logement représentent 21,1 % du revenu mensuel médian. À l’autre extrémité, les États du Midwest et du Sud dépensent beaucoup moins, le West Virginia en tête, où le coût mensuel médian du logement représente 11,1 % du revenu. Des schémas similaires se retrouvent au niveau local, avec de nombreuses zones métropolitaines où le logement représente la plus grande part du revenu situées en Californie.
TENDANCES
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Les données utilisées dans cette analyse proviennent du Bureau du recensement des États‑Unis, de Zillow et du Bureau d’analyse économique des États‑Unis. Pour déterminer les lieux où les propriétaires consacrent le plus au logement, les chercheurs de Filterbuy ont calculé les coûts mensuels moyens liés au logement en proportion du revenu mensuel médian pour chaque lieu. En cas d’égalité, l’emplacement ayant les coûts mensuels moyens liés au logement les plus élevés a obtenu le rang supérieur.
Voici les villes où les propriétaires consacrent la plus grande part de leur revenu au logement.
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Les données utilisées dans cette analyse proviennent de la American Community Survey 2019 : estimations annuelles (tables thématiques), de Zillow Housing Data, et du jeu de données Regional Price Parities du U.S. Bureau of Economic Analysis. Pour déterminer les endroits où les propriétaires dépensent le plus en logement, les chercheurs ont calculé la part des revenus consacrée aux frais de logement mensuels pour chaque lieu. En cas d’égalité, le lieu affichant les frais de logement mensuels médians les plus élevés a été mieux classé. Pour améliorer la pertinence, seules les villes comptant au moins 100 000 habitants ont été incluses. De plus, les villes ont été regroupées en cohortes selon la taille de la population : petite (100 000–149 999), moyenne (150 000–349 999) et grande (350 000 ou plus).
